【DSE Econ趣味分享】與樓市相關的必讀DSE Econ Concepts
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「港人不吃不喝二十一年才可買到樓 ? 我點上車啊！」
「唔係啊？排公屋要排三十年？」
「我一生的目標就係有一層自住樓，兩層樓收租！」（癡人說夢？）
所有以上的問題，就等Mingson Sir同同學探討！未必直接幫你上車，但幫你間接上車（考好個試，較易搵份好工！當然重要識理財啦）
- 房屋市場的分類：
- 入息上限及資產上限 v.s 居屋及私樓關係
- 公屋的輪候時間與入息及資產上限的關係
- 更多社會熱心人士為基層家庭或需要幫助的人士提供共享房屋
- 預期利息v.s 買樓需求
- 樓價升跌影響樓宇的需求量非需求
- 樓價升跌如何影響香港的GDP ?
- 補白：究竟樓市升定跌好？
房屋市場的分類：
參考歷屆試題: [92.42], [ 2001.11(d) ], [ 2003.01 ], [2012, 12c]
大體上，香港分三大類型的房屋。第一，有較完整私有產權的私人樓宇(Private housing) ；第二，較不完整私有產權的居屋（Home ownership housing) 。第三，只有極少程度私有產權的香港房屋委員會提供的公屋（public housing from Housing Authority) 。
私有產權定義為獨有使用權(exclusive use right) 丶獨有收入權（exclusive income right) 同轉讓權（transfer right) 。
私人樓宇基本上具備完整的產權，香港幾大發展商如長實、新世界、新鴻基，恆基所發展的樓宇便是例子。香港島杏花邨、九龍美孚新邨，新界錦綉花園便是例子。
居屋的私有產權相對私人樓宇低，如「獨有收入權」會被削弱。居屋在未「補地價」前不能轉售或放租，此乃法例規定。而私人樓宇不需要「補地價」就可以轉售或放租。
公屋的私有產權是三者最低。基本上公屋只供公屋戶「使用」，即完全無「獨享收入權」或「轉讓權」。
在香港，大概45%港人居住在私人樓宇，而近55%居住在居屋及公屋。
入息上限及資產上限 v.s 居屋及私樓關係：
參考歷屆試題: [ 2001.11(d) ], [2012, 12c]
居屋的申請是有入息及資產上限的。根據資料，個人入息上限為月入$30000而二人或以上為月入$60000；資產上限個人為98萬而二人或以上為196萬。
如果政府調整上限，居屋的輪候時間將會調整。例如政府將個人入息上限下調，每月$20000，那麼從前搵$25000的便不能申請，變相收緊門檻，減少需求，反之亦然。
基本上，居屋與部份四百萬至七百萬的私樓為替代品/競爭需求（substitute/competitive demand)。
此類買家會在此兩類房屋作比較，包括實用面積、供款的規定及地理位置等。所以，如政府收緊居屋的申請，私人樓宇的需求有機會上升的，反之亦然。
公屋的輪候時間與入息及資產上限的關係:
參考歷屆試題: [92.42], [2018.15]
公屋為政府提供的資助房屋，申請者的入息上限為$22,390（三人家庭），總資產淨值上限為$440,000（三人家庭）。
由於需求殷切，公屋平均輪候時間為4.7年。有說如單身的十八歲人士輪候的話，要等三十年！!
那改變申請條件便可調整輪候時間，以下舉幾個例子：
- 政府向租住私人樓宇的低收入家庭提供住屋津貼。由於該家庭的住屋支出有機會降低，減低輪候公屋的誘因，此可能會減低輪候公屋時間。
- 政府增加（放寬）申請人的入息上限（由$22,390至$24,000）及資產上限（由$440,000至$500,000）。增加（放寬）上限令受惠人士增加；如三人家庭的家庭入息原為$22,391，他們便會由不合資格變成合資格，合資格的家庭增加，那輪侯時間將會增加。
*學生請留意，減少（收緊）上限會使較少人合資格。
- 政府放寬規管改變土地用途的規例。例如，現行法律規定商業用地不能興建住宅。放寬用途即可以在商業用地興建較多住宅，那住宅供應便會增加，私人住宅樓宇價格可能下降。這將降低原先租住在私人樓宇的低收入人士的住屋壓力(劏房或套房)，減低申請公屋的誘因，那輪候公屋時間應會減少。
更多社會熱心人士為基層家庭或需要幫助的人士提供共享房屋:
大家有否聽過「光房」計劃？「光房」計劃創辦人余偉業（Ricky），於 2010年成立社會企業「要有光」，重點提倡以物業扶貧。計劃的主要受助對象為有逼切住屋需要的單親母親及其子女。
2015年李兆基博士捐出元朗馬田壆63,000呎地皮予保良局，興建香港最大的青年宿舍，以低於市值近半之租金，租予年輕人。
由於低收入家庭或青年的住屋壓力得以抒緩，以上均的善舉將能減少輪候公屋的壓力。
預期利息v.s 買樓需求:
參考歷屆試題: (2002.10b, 2006.05, 2016.13)
應知道普通港人買樓要有首期（down payment) 及按期還款(mortgage repayment) 的能力。
當預期利息上升（下降），供樓的成本或代價便增加（下降），這添加（減少）置業者的還款壓力。
2019年的今天，按揭貸款利息為大概2.375%，即借一百萬，每年還息$23750 或每月還息$1980。
如果預算加息至4.375%（雖然機會微，因聯滙關係香港跟隨美國的息口政策），每年還息為$43750或每月$3645。
可見預期上升的利息會減少市民買樓的誘因。買樓需求減少而樓價可能下降。
不過，應知道利息僅影響樓市的其中一個因素，供應/市場氣氛等亦有影響的。
樓價升跌影響樓宇的需求量非需求：
讀DSE economics 的同學務必要分淸需求（demand) 同需求量（quantity demanded)的分別。前者為消費者整個的購買計劃（在不同價格下不同的購買計劃），後者為在個別價格下之個別的購買計劃。
務必記住，樓宇價格的改變只會影響樓宇的需求量（圖左）。樓宇的需求會因非樓宇價格的因素改變而改變（圖右）。例如，華人社會比西方社會普遍認為「有土斯有財」的概念會相對增加對樓的「需求」、新婚夫婦增加亦然，預期利息減少亦然。
樓價升跌如何影響香港的GDP ?
參考歷屆試題: (2011, 11e) (2001 11a)
自2003 SARS年開始，香港樓價升浪不斷，其中有那些行業會因此而受惠呢？那對香港的GDP 會有何影響呢？
首先，受惠行業包括做樓宇買賣合約的律師行/樓宇買賣經紀公司（香港上市Listed Company的有美聯物業）/提供按揭貸款的銀行（滙豐/中銀/恆生應為市場的寡頭壟斷者Oligopoly）。例如，二手樓宇買賣會因市場狀況良好而增加成交，上述行業的服務亦見增加，從而增加GDP。
其次，香港的消費支出及投資支出亦會增加。消費方面，律師或其職員多賺收入而增加，物業代理及銀行職員多赚亦然；投資方面，生意前景明朗使律師樓老闆、代理老闆或銀行加大擴充意慾，投資支出亦會上升。
不過，同學宜留意三點。
一，樓價升值(Capital gain)係不會計算入GDP的，因為不涉及當年生產(current production);
二，一手樓買賣（即Mingson Sir 向四大發展商如長江實業買入新盤）會計算為投資支出（investment expenditure) 而不是消費支出（consumption expenditure);
三，業主自住樓宇的估計租值（estimated rental value of owner-occupied property) 是會計算入GDP的，學生可以理解為業主「使用」其「住屋」服務。
補白：究竟樓市升定跌好？
我認為升好！因為香港大概50 %人有私人物業，升市對他們心理快樂。（俗稱紙上富貴）
那跌市又能否令未能上車的人快樂？那又未必，因為跌市時未上車的也可能未做足準備而未能上車。加上，跌市亦有可能負面響樓市相關行業，從而影響整體經濟。
**文章採納自Mingson Sir新城教育的文章**
【Mingson Sir教路】樓市相關的必讀DSE Econ Concepts I
【Mingson Sir教路】樓市相關的必讀DSE Econ Concepts II
